Documentação

ASPECTO DA DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA:

   A cada dia que passa mais me convenço do esmero que deve ser aplicando no exame dos documentos de um imóvel. A Lei dos Registros Públicos, que disciplina e regulamenta o processo de contratos relativos a imóveis, trouxe algumas novidades, em relação à anterior, que todos precisam conhecer. Lembre-se o velho e veraz provérbio: "quem não registra não é dono ", mas é perigosa a ilação de que quem o faz é verdadeiro dono. Assim, ao deparar com uma documentação imobiliária, deve o analista voltar sua atenção primeiramente para a regularidade desses documentos em face do registro de imóveis. O registro exige seqüência. Qualquer alteração dos dados do imóvel ou das pessoas a que ele se vincula é suficiente para obstaculizar, às vezes de forma intransponível, o registro do contrato de compra pretendido.

   Com a Lei n. 6.015/73 desapareceram a "transcrição", termo que designava o registro da aquisição da propriedade, e a "inscrição", que era o registro da promessa de venda. Agora, tudo se chama simplesmente "registro". Por eventual cochilo do legislador, há, ainda, referências à "inscrição" nos arts. 261,270 e 277. Entretanto, não é objeto deste trabalho a crítica da atual lei, mas simplesmente procurar, despretensiosamente, divulgar alguns aspectos de ordem eminentemente prática.

   Hoje o imóvel é matriculado. A matricula corresponde a um verdadeiro cadastro e tem como requisitos: a) a identificação do imóvel com indicação de sua características e confrontações, localização, área e denominação, se rural: logradouro e numero de emplacamento, ou, quando não o tiver, a situação do lado par ou ímpar do logradouro, a quadra, a distância métrica da edificação ou esquina mais próxima, se urbano, sua designação cadastral e , se houver, matrícula ou registro anterior; b) nas alienações parciais, seja o imóvel rural ou urbano, deve-se observar rigorosa precisão na descrição da linha perimétrica, com pontos de referência inequívocos para o devido controle da disponibilidade do registro de imóveis; sendo alienada parte ideal, deve-se fazer constar a medida ou área para o mesmo fim; c) nome, domicílio e nacionalidade dos envolvidos: tratando- se de pessoa física, o estado civil, o regime de bens do casamento, o nome do cônjuge, o numero de inscrição no CPF do Ministério da Fazenda, do RG da cédula de identidade ou, na falta deste, sua filiação; tratando-se de pessoa jurídica, a sede social, o numero de inscrição no CGC e a representação.

   A confrontação do imóvel não é mais possível com o uso das expressões "fulano ou sucessores, com quem de direito etc.". Há necessidade do nome correto do confrontante, de conformidade com o que consta do Cartório de Registro de Imóveis. É preferível a confrontação real, ou seja, com a indicação dos prédios, não dos seus proprietários, assim como é recomendável que conste a confrontação existente no título, mencionando que é a que ele ostenta, atualizada com a indicação dos imóveis ou ruas que na realidade são os confinantes.

   A fusão e o desmembramento de terrenos dependem de prévia autorização da municipalidade. A aprovação de planta, o alvará de conservação e o lançamento do imposto predial ou territorial fazem presumir essa autorização. Ainda assim, os cartórios de Registro de Imóveis estão exigindo, alem da autorização da municipalidade, conforme dito acima, uma planta que mencione a área antes e depois da fusão ou do desmembramento, com indicação das áreas, confrontações e número de registro.

   A averbação continua a existir. São averbáveis todas as ocorrência que alterem o registro.

Do comprador
Cópia da carteira de identidade e do CPF (Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda) (idem para o cônjuge);
Certidão de nascimento (solteiros);
Certidão de casamento;
Comprovação de renda (contracheque ou declaração de rendimentos do Imposto de Renda).

Do vendedor
Cópia da carteira de identidade e do CPF (idem para o cônjuge);
Certidão de nascimento (solteiros);
Certidão de casamento:
Com averbação no Registro de Imóveis (imóvel comprado antes do casamento)
Com averbação apropriada (desquitados e divorciados)
Com averbação de óbito do cônjuge (viúvos) D certidões dos distribuidores de protesto D certidão dos distribuidores civis;

Do imóvel
Cópia da escritura e matrícula do imóvel, no Registro de Imóveis da região;
certidão de propriedade com negativa de ônus (débitos, pendências);
Certidão negativa do IPTU e Asfalto e o carnê com as parcelas quitadas;

ApartamentoTodos os documentos do imóvel, mais a declaração de Quitação condominial, assinada pelo síndico ou pela firma administradora do edifício se a declaração for do síndico, apresentar cópia da ata da assembléia que o elegeu.

Casa
Todos os documentos do imóvel, mais: A certidão de propriedade deve ter averbação da construção (para que compreenda tanto o terreno quanto a casa construída nele);
contas pagas de água, luz, dos três meses anteriores


Documentos Necessários para Locação de Imóveis
Locador
Matrícula do imóvel;
RG;
CPF;
Contas em dia de serviços públicos (água, luz e outros), dos três meses anteriores;
Carnê do IPTU;
Procuração, se o contrato for assinado por um representante.

Locatário – Pessoa Física
Cópia da carteira de identidade e do CPF (idem para o cônjuge);
RG;
Comprovante de renda (contracheque ou Imposto de Renda).

Locatário – Pessoa Juridica

Conato social e todas as alterações (xerox autenticado);
Último balanço (assinado e carimbado pelo contador com o C.R.C.);
Certidão do CGC/MF (xerox autenticado);
Ficha de inscrição Estadual/Municipal (xerox autenticado);
Cédula de identidade e CPF dos titulares que tenham poderes para agir por conta dos demais (xerox autenticado);
Comprovante de residência;
Estado Civil (certidão de casamento - xerox autenticado).

Do fiador (se houver)

Cópia da carteira de identidade e do CPF (idem para o cônjuge);
RG;
Comprovante de renda (contracheque ou Imposto de Renda).